ÉPÍTKEZŐK CÉLJAI | FELMÉRÉS | FELÚJÍTÁS, KÖRNYEZETVÉDELEM
Kinek hiányoznak a bérlakások?
Rajki Diána - HVG Ingatlan Plusz 2026 (megjelenés: 2025. október)
A magyar lakásállományból ma már fájdalmasan hiányzik a munkahelyi mobilitást segítő, az egyre népesebb leszakadó középrétegeknek lakhatást biztosító, a fiatalok számra pedig szinte egyetlenként, kényszerű felelősségvállalás nélkül otthont kínáló, korszerű bérlakás állomány.
20 évvel ezelőtt Budapesttől 220 km-re, Bécsben magyar építészek és újságírók látogatták meg a központi pályaudvar mellett épülő, több ezer lakást kínáló bérházak elegáns és modern negyedét. 220 km távolság, de lakáspolitikában már akkor is egy világ választotta el egymástól a két nagyon hasonló történelmi fejlődésű fővárost. A lakosság 60%-a él ma is bérlakásban a világ egyik legélhetőbb városának tartott Bécsben. Számukra bérlakásban élni nem kényszermegoldás, hanem elfogadott lakhatási forma. A privát albérleti piac mellet működő szociális bérlakásszektor két formája az ún. közhasznú, illetve az önkormányzati tulajdonú bérlakások rendszere, amit összefoglaló néven szociális bérlakásoknak neveznek. Ez a magyar fül számára megtévesztő elnevezés is okozta, hogy a bécsi látogatáson résztvevők nehezen értették, miért néznek ki a bécsi szociálisnak nevezett bérlakások úgy, mint Magyarországon az új építésű ingatlanfejlesztések minőségi lakásai. És ezzel Bécs nincs egyedül.
Gazdagabb európai országok lakásállományában – Ausztriától Norvégián át Franciaországig – nem ritka, hogy 30-50% az állam által szabályozott, és részben az állam vagy az önkormányzatok finanszírozásával, illetve támogatásával megvalósuló modern bérlakások aránya. Itthon többek között a bérlakás szektor hiánya is okozza, hogy mind szélesebb rétegek kényszerülnek havi jövedelmük egyre jelentősebb részét a lakhatásra költeni. Valójában Magyarországon az egekbe szökő árú saját tulajdonú lakás vásárlása, vagy a fővárosban lassan megfizethetetlen privát albérleten túl nem létezik az EU országokban már olyan sok helyen jól működő bérlakás-rendszer, mint alternatíva. Ma már nyíltan beszélhetünk lakhatási válságról.
 |
 |
| Forrás: Párdi Zsófi | |
Az Európai Unió adatai szerint az unió háztartásaiban élő népesség 69%-a saját tulajdonú lakásában él ma is, a fennmaradó 31% pedig bérlakásban. A magasabb tulajdonosi arány az ún. „keleti blokk” országaira jellemző: így Romániában a lakosság 96%-a, Szlovákiában 94%-a, Horvátországban és Magyarországon pedig 91%-a él saját tulajdonú ingatlanban. Elsőre talán meglepő, de az EU leggazdagabb országaiban, Németországban (52%), Ausztriában (46%) és Dániában élnek a legnagyobb arányban bárlakásban. (Forrás: Európai Bizottság).
Miközben Magyarországon évek óta fokozódik a lakhatási válság, mi az oka, hogy nálunk nem kezdett kialakulni ez a szektor? És mitől működik, működhet ez jól?
A lakástulajdon a ’90-es évek privatizációs folyamatai után a hosszú távú biztonság garanciáját jelentette a magyarok számára. Ma azonban már kevesekben merül fel a kérdés, hogy van-e létjogosultsága a modern bérlakás szektornak Magyarországon. A témával több szakmai szervezet foglalkozott már a 2000-es évek környékén, azonban ez több mint egy évtizede lekerült az állami döntéselőkészítés térképéről, helyette a lakástulajdonhoz jutást ösztönző, egyre színesedő ún. otthonteremtési támogatás köre került a fókuszba.
Szakértők szerint mások mellett ezeknek az „ösztönzőknek” is köszönhető, hogy a magyarországi lakásárak nyugat-európai színvonalúra emelkedtek, húzva magukkal a fiataloknak és az egyre népesebb középrétegnek egyetlen lakhatási lehetőséget jelentő magán albérleti árakat is. A sokféle támogatás által generált áremelkedések gyorsan elinflálták azokat, így éppen azok számára nehezítették meg a lakáshoz jutást, akit ezek a dotációk helyzetbe akartak hozni. A támogatások egy része, így pl. az új lakások építésének legnagyobb lendületet adó ÁFA-csökkentés – 27%-ról 5%-ra – kínálat oldali támogatássá vált, hiszen nem csökkentette az árakat, hanem épp ellenkezőleg, a várhatóan növekvő kereslet árfelhajtó hatással járt. Az ÁFA - különbség pedig a befektetőnél maradt.
Vajon miért nem láttak a befektetők üzletet a bérlakásépítésben Magyarországon? Erre a leegyszerűsített válasz így hangzik: miért lett volna érdekes a magas, néha extraprofithoz szokott befektetők számára a non-profit vagy közel non-profit terület? Emellett a nyugat-európai bérlakás építéssel foglalkozó cégek, de jobbára inkább szövetkezetek számára a bérlakás életgörbéje ott kezdődik, ahol egy eladásra épített lakásé végződik.
Az eredményes működés hátterében az államilag jól szabályozott bérlakáspiac áll, maga a gondoskodó állam, amely alapvető feladatának tekinti, hogy állampolgárai minél szélesebb rétegei számára megfizethető lakhatást biztosítson.
Nézzük a földrajzilag legközelebbi és leggyakrabban példaként említett osztrák bérlakás szektort.
A 2020-as népszámlálási adatok alapján Ausztriában a közel 4 millió lakás 42 százalékát tették ki a bérlakások, ezen belül 24 % az ún. szociális lakások aránya. Ez nem összetévesztendő a Magyarországon döntően önkormányzatok kezelésében álló, alacsony minőségű szociális bérlakásokkal. Ausztriában a bérlakások nagyjából kétharmada non-profit építőszövetkezetek tulajdonában van, a többit önkormányzatok kezelik. Nyugati szomszédunknál az évtizedek óta jól működő szabályozásnak köszönhetően a 2022-ben átadott 77 350 lakásból 16 850 bérlakásként épült. Összehasonlításképpen: Magyarországon 2022-ben összesen 10 700, 2023-ban 10 300 társasházi lakás épült fel. 2024-ben az átadott lakások száma pedig a negatív rekordok egyike: összesen 13 295 lakóegységet (társasházi lakás vagy családi ház) vettek használatba, ami 29%-kal volt kevesebb, mint egy évvel korábban.
 |
| Forrás: Párdi Zsófi |
Az osztrák működési struktúra azon alapul, hogy az adómentesen gazdálkodó non-profit építőszövetkezetek a nyereségüket folyamatosan bérlakások építésébe forgatják vissza, ez biztosítja az állandó kínálatot.
A szociális lakásokra pedig szabályozott bérleti díjak érvényesek. A jogosultsági jövedelemhatár viszonylag magas: 2022-ben az összes osztrák háztartás mintegy 80 %-a jogosult lehetett volna szociális bérlakásra, ami persze régiónként és településenként eltérő. Aki pedig egyszer jogot szerez arra, az élete végéig bérlő maradhat, függetlenül a későbbi jövedelmi helyzetétől.
Fontos megemlíteni, hogy a bérlőknek egy elsőre talán elrettentően magasnak tűnő belépési összeget kell fizetniük, amely valójában finanszírozási hozzájárulásként értelmezhető. Bécsben ez a telekvásárlás és építés költségének 12,5 százaléka, az összege pedig a lakás méretétől függően 15 - 30 ezer euró (~6–12 millió forint) között alakul. A magyar emberek sokkal inkább saját lakás vásárlásának kezdőtőkéjeként látnák szívesen ezt az összeget. Az külön elemzést érne meg, mik az előnyei és a hátrányai egy 20 évre vállalt hitel és egy bérlakás havi díjának fizetése között, amit például az osztrák szociális bérlakások esetén költségalapon kalkulálnak ki. Ez azt jelenti, hogy a non-profit szolgáltatók akkora bérleti díjat kérhetnek el, amennyivel az építési, finanszírozási és karbantartási költségeiknek a megtérülése biztosított. Nehéz ma Magyarországon elképzelni azt az ingatlanfejlesztőt, aki éppen a működési költségeinek mértékéig kíván egy ilyen vállalkozásba fogni, hacsak nincs államilag előírt, kiszámítható szabályozási környezet. Annak, hogy ez létrejöhessen, elengedhetetlen előfeltétele az állami akarat és a hosszú távú elköteleződés.
Németországban a 43 milliós lakásállomány 56 százalékát teszik ki bérlakások, a szociális lakások aránya a teljes állományon belül viszont mindössze 4 százalék (2022.). A bérbeadók több mint fele magánszemély vagy lakástulajdonosi egyesülés. Itt azonban állami szervek, sőt magánvállalkozások tulajdonában vannak bérlakások, az állomány negyede, további egynegyed pedig lakásszövetkezetek kezelésében áll. A német szövetségi kormány célja évente 100 000 új szociális lakás építése a szövetségi kormány és a szövetségi tartományok közös finanszírozásában, ahol a tartományoknak a fejlesztési költség 30–40 százalékát kell biztosítaniuk.
Németországban a beruházók a szociális lakások építéséhez támogatást vagy kamatmentes hitelt igényelhetnek, és jellemzően 15–25 éves időtartamra a piaci bérleti díjaknál olcsóbban adhatják bérbe a lakásaikat, azaz viszonylag hosszú ideig nem termelhetnek extraprofitot.