Árfelhajtás vagy ösztönzés

A világpiaci alapanyagárak és beszerzési nehézségek, a választások közeledtével egyre színesebb hazai ösztönzők, és a mára extrém méreteket öltő munkaerőhiány hármasa határozza meg az építési piacot. De vajon melyik milyen mértékben hat az egyre feszítőbbé váló, és az állami beavatkozás rémével is fenyegetett piacra?

Az ÉVOSZ adatai és más elemzők prognózisa szerint is az építésgazdaság 2021. évi teljesítménye túl fogja szárnyalni az igen magas 2019. évi, 4460 milliárd forintot, és kb. 5000 milliárd forint körüli értékkel zár. Ebből a legnagyobb szeleta lakásépítések és -felújítások értéke lesz. A januártól elérhető kormányzati támogatások, a csökkentett áfa és az otthonteremtési program hatására idén látványosan élénkült az újlakásépítési kedv. A KSH legfrissebb adatai szerint 2021 első félévében 9795 új lakás épült, 13%-kal több, mint egy évvel korábban. Az építendő lakások száma 15 274 volt, ami 22%-kal magasabb, mint 2020 első félévében. Az ÉVOSZ adatai szerint jelenleg 35 000 új lakás építése zajlik, amelynek csak egy része kerül befejezettként a 2021. évi statisztikába.

Mozgás csak felfelé

2020-ig a munkadíj drágulásának hatása, a lakáspiacon pedig döntően kínálati oldali újlakás-támogatások hajtották az áremelkedést. Legfőképpen az 5 százalékos újlakás-áfa, aminek árcsökkentő hatását csak elenyésző számú lakásvásárló érezhette, ellenben a lakás- és így az albérleti árak soha nem látott növekedését eredményezte. Ebben az időszakban az építőanyagok többségének ára reálértéken stagnált, vagy akár csökkent is.

Az áfa csökkentése nem járt az új lakások árának csökkenésével, ellenben átmeneti visszaemelkedésének hatására a nagyberuházók azonnal áremelésről kezdtek beszélni. Az idén nyáron kialakuló extrém építőanyagár-emelkedés, az ezzel együtt mozgó energia- és fuvarköltségek növekedése által generált építőanyag-hiány, a 2000-es évek közepe óta nem tapasztalt, új elem a piacon.

Az OTP Ingatlanpont szakértője nem lát olyan tényezőt, ami az ingatlanárak belátható időn belüli csökkenését vetítené előre. Adataik szerint a kormányzati támogatások hatására élénkül a kereslet: 2021 első félévében 40%-kal nőtt az OTP Ingatlanpont tranzakcióinak száma 2020 azonos időszakához képest, a főként február–áprilisi időszakban kiugró mértékű növekedés pedig az otthonteremtési és otthonfelújítási támogatásoknak köszönhető. „Az első negyedévben még egyértelműen nőtt az új építésű ingatlanok aránya a megbízásállományunkban (8%). A kormányzati intézkedések által generált forgalomélénkülés hatására az új építésű megbízásállomány aránya enyhén csökken, és nehéz feltölteni új megbízásokkal, mivel a beruházók kivárnak, lelassult az új projektek indítása. Az emelkedő építőipari alapanyagárak, a munkaerőhiány és az állami támogatások is olyan tényezők, amelyek az ingatlanok áremelkedését indokolják” – válaszolta kérdésünkre dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője. A szakember szerint a folyamatok a kivitelezési határidőket is negatívan befolyásolják. További, a kivitelezési költségeket növelő tényező az épületenergetikai szabályozás szigorítása és az építési telkek áremelkedése.

Ok vagy következmény

Az építőanyagok világpiaci okokra visszavezethető drágulása a független Építési Piaci Prognózis vezető elemzője, Varga Dénes közgazdász szerint, az idénre várt magas teljesítmény ellenére is fékezi 2021-ben a magyar építőipari teljesítményt. Azonban, ha nem ez fékezné, akkor az egyre újabb elemekkel jelentkező állami túlélénkítés hajtaná fel az árakat. Jelenleg ezek egy időben, egymás hatását erősítve működnek.

„Most egy család azért mond le pl. a tetőfelújításról, mert az anyagköltség ellehetetleníti, elviszi az állami támogatást, ám ha nem lenne a világpiaci okokra visszavezethető drágulás, még többen akarnának felújítani, ami az évek óta egyre fokozódó munkaerőhiány közepette szintén ellehetetlenítené sokak tervét. Nincs, aki megcsinálja a munkát, ha van is, nagyon drágán. Ez pedig megint csak sokak elől zárja el a lehetőséget, hogy a felújításokhoz igénybe vegyék az állami támogatást.”

Varosi tervek 1

 

Koji László, az ÉVOSZ elnöke szerint a kereslet-kínálat közötti olló nyílását nem a lakossági beruházásösztönzések generálta túlkereslet okozza, sokkal inkább a Covid másfél éve alatt elhalasztott lakossági, ipari, logisztikai, akár turisztikai beruházások igényeinek koncentrált megjelenése. A szövetség állandó monitorjelentései szerint az állami beruházások részaránya nem változott az elmúlt években. Természetes, hogy a lakosság számára végre elérhetővé tett vissza nem térítendő állami támogatási rendszert sokan szeretnék kihasználni, de a szakember szerint ennek hatása külön nem mérhető, nem lehet tudni, hogy milyen többletkapacitás lenne szükséges annak kielégítésére.

„Tény, hogy a magyar lakásállomány jelentős része erősen megérett a felújításra: a 4,3 millió lakóegység közel 60%-án azonnali felújítás lenne szükséges. Ebben a már igénybe vehető támogatások mellett az október 4-től az MNB-nél megnyílt, és a kereskedelmi bankokon keresztül 2,5 százalékos kamatra, 20 évre igénybe vehető forint alapú „zöld hitel” program további eszköz lesz.”

Varga Dénes a munkaerőhiány, az alapanyagár-emelkedés és az állami ösztönzők közül mégis e harmadik tényező, a 2016 óta tartó erőltetett túlélénkítés hatását látja a legerősebbnek. Különösen a választási ígéretek mentén adott vagy ígért plusz családi bevétel pl. adóvisszatérítés, újabb kedvezményes hitelek lehetősége, vagy a bármilyen részben visszaépíteni szándékozott 13. havi nyugdíj egy része is az építési piac keresleti oldalán megjelenve tovább növeli az árakat.

Éppen ezért egyre több, a lakáskörülményeinek javítását tervező szorul ki a piacról, hiszen az elmúlt 5 év folyamatai összességében a támogatások elértéktelenedését hozták, azaz a lakásárak jobban emelkedtek, mint az otthonteremtési támogatások reálértéke. „Az Építési Piaci Prognózisunkban a támogatásoknak a jövedelmi viszonyokkal is szorosan összefüggő földrajzi régiónkénti hatását is elemeztük, ez is igen tanulságos képet mutatott” – fűzte hozzá a közgazdász.

Kruchina Sándor az egyes tényezők egymást erősítő hatására hívta fel a figyelmet. „Soha nem tapasztalt dinamikát mutatnak az anyagárak változásai és az ingatlanok iránti kereslet mindenhol a világon. Erre a hazai támogatások és a munkaerőhiány is ráerősítenek. Számottevő csökkenésre akkor sem lehet számítani, ha a beszerzési árak lefele indulnak meg. Hosszú távon be fog állni az új egyensúlyi érték, de ez nem idén ősszel lesz.” Az új lakások áremelkedése pedig a használt ingatlanok piacának árszínvonalát is befolyásolja, ahogy az albérleti árakét is.

Rajki Diána


Nyomtatás